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中原北京永利廣場項目營銷策劃提案228PPT 金牌
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      資料簡介
     
    目錄
    1、 LOFT部分

    2、商業部分

    3、白金團隊LOFT部分
    ︱市場分析
    ︱營銷策略
    ︱項目定位
    ︱自我解構LOFT部分
    宏觀市場
    競爭市場
    市場分析

    一、宏觀調控執行“上緊下松”政策

    繼07年宏觀調控政策之后,2008年各銀行一改往年“先松后緊”的政策基調,嚴格執行央行宏觀調控中的各項要求,控制風險相對較高的個貸業務放量。5月整體個貸市場雖有所改觀,但個人房貸整體交易放量并不十分樂觀,目前房地產個貸金融市場仍處于緊張的調整期間。

    二、信貸收緊,上調存款準備金

    二套房首付提高至四成,各銀行均嚴格執行;確定第二套房貸款以家庭為單位,且不論其原住房貸款是否還清,都按照第二套計算,將有效的控制部分城市投資性住房需求;今年截止到六月份,加息預期遲遲未顯,反而央行接連不斷的上調了五次存款準備金率。 

    三、大戶型擬征稅

     2007年12月16日,建設部副部長劉志峰曾表示,為扭轉當前住宅建設和消費中的“貪大求闊”現象,有關部門將通過保有環節征稅等多項稅收、金融和土地政策等,提高大戶型住宅的購買使用成本。但此項政策尚未完全確定。


    奧年前后宏觀政策導向

    一、房地產開發投資中西部地區投資增幅明顯加快,一線城市投資明顯受到政策壓制

    今年上半年,全國完成房地產開發投資6952億元,同比增長32.1%,增幅同比提高4.7個百分點。其中,住宅投資4944億元,同比增長35.2%,增幅同比提高6.2個百分點;辦公樓投資240億元,同比下降5.5%,增幅同比下降43.8個百分點;商業營業用房投資706億元,同比增長20.8%,增幅同比提高5.5個百分點;

    二、銷售面積下降

     來自住房和城鄉建設部的數據顯示,今年1-5月,40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

    三、兩個市場的細分

     在新的房地產政策下,房地產行業被清楚的分成兩個市場,一個是 居住市場,一個是投資性市場。政府講主導居住市場,相信“居者有其屋”的需求會逐漸得到滿足。有意打壓房地產投資過熱的趨勢。


    新政調控下市場走勢


    市場整體成交量同比下降,觀望現象持續升溫。

    擬征大戶型保有稅,小戶型將更迎合投資市場需求。

    政府對投資型產品的抑制不斷加強。

    奧運后房地產市場走勢依舊不明朗
    宏觀市場小結
    宏觀市場
    競爭市場
    市場分析
    項目周邊競品狀況
    全市目前在售類似項目狀況(熱點區域且投資自住均可產品)
    價格表現:整體市場類似高端項目平層均已達到25000以上均價。三里屯Soho、Soho北京公館目前平層均價已達40000左右
    供應表現:市場上現有項目供應以小戶型為主,均有總價優勢。個別項目有200以上大戶型,但總量不大。LOFT產品供應較為稀缺,且目前規劃局已不再批LOFT產品,未來供應量將更加稀缺
    需求表現:除三里屯soho外,整體市場銷售狀況不佳,且均有打折優惠
    客群表現:客戶群體主要以投資客為主,各同類型項目可占到60%左右
    競爭市場小結
    市場寒冬已經開始……

    銷售情況均不容樂觀,

    發展商對現金流的需求空前高漲
    ︱自我解構
    LOFT部分土地血統分析
    自我優劣勢認識
    自我解構
    本項目
    焦點中的焦點!
    區域價值梳理
    國際核心區
    國際核心區所代表的意義
    土地血統分析
    自我優劣勢認識
    自我解構
    SWOT分析
    S

    1、區域發展日趨成熟,國際化中心區域地位越

     發明顯。

    2、同類型產品多以平層為主,缺乏LOFT產品類

     型。

    3、交通便捷,通達性較好。

    4、戶型總面積不大。

    5、完善的商業配套。


    O

    1、三里屯巨變使得本區域躍升成為北京備受

    關注區域之一。

    2、奧運會使得大量涉外人員涌入北京,投資

    機會迅速增多。

    3、LOFT產品未來供應量日益稀缺。


    W

    1、大部分LOFT產品為50年產權。

    2、目前項目周邊配套不夠完善
    T

    1、宏觀政策調控,對投資市場影響較大。

    2、東直門“東闕都”項目同為LOFT產品。目前正在大力促銷當中。是近距離內對本案影響最大的項目。

    3、奧運會的召開使得市場不確定因素增加。

    4、目前市場銷售狀況不佳,導致未來市場競

     爭威脅加劇。。



     
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